Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

Łatwiejszy dostęp do kredytu i niskie stopy procentowe to główne przyczyny wzrostu cen mieszkań. Ale stopy procentowe pójdą kiedyś w górę

Boom musi się skończyć

W najbliższych latach nie będzie możliwe oddawanie rocznie do użytku więcej niż 150 tys. mieszkań. Powodem jest brak terenów budowlanych i ograniczone zdolności wykonawcze firm

Na rynku mieszkaniowym mamy prawdziwy boom. W pierwszym półroczu wartość kredytów mieszkaniowych wzrosła o rekordową kwotę 13 mld złotych, a ceny mieszkań szybko poszły w górę. Ta sytuacja zapewne się zmieni, pytanie tylko - kiedy i w jakim stopniu?

Jest ono tym ciekawsze, że na świecie okres boomu na rynku mieszkaniowym prawdopodobnie się kończy. W ostatnich latach zarówno w Wielkiej Brytanii, jak i w Stanach Zjednoczonych miał miejsce bardzo istotny wzrost cen mieszkań. W USA był on wywołany utrzymaniem się przez dłuższy okres bardzo niskich stóp procentowych (około 1 proc.). Teraz jednak władze monetarne próbują schłodzić rynek mieszkaniowy, żeby uniknąć nagłej przeceny i pęknięcia "bąbla spekulacyjnego". Rzecz w tym, że nagły spadek cen nieruchomości wpłynie na możliwości dokonywania zakupów konsumpcyjnych przez Amerykanów, a ich skala istotna jest dla wzrostu gospodarczego na świecie.

Kredyt tańszy i bardziej dostępny

Polski boom mieszkaniowy zaczął się właściwie od wejścia do Unii Europejskiej. Od tego czasu złoty rósł w siłę, a poziom stóp procentowych na świecie, zwłaszcza zaś w Szwajcarii, był rekordowo niski. Obniżono je także w Polsce: w latach 2005 i 2006 spadły do 4 proc. i są najniższe w całym okresie transformacji.

Istotne było i to, że w końcu 2004 roku relacja kredytów hipotecznych do PKB wynosiła w Polsce 3,9 proc., w krajach sąsiednich była o kilka punktów procentowych wyższa. Mieliśmy więc do czynienia z odrabianiem dystansu wobec regionu, a bardzo duży wzrost liczby kredytów mieszkaniowych przyczynił się do gwałtownej zwyżki cen mieszkań, przede wszystkim w dużych miastach.

Wśród czynników powodujących w Polsce zwiększenie popytu na mieszkania cztery są najważniejsze: niskie stopy procentowe (przede wszystkim szwajcarskie); złagodzenie wymogów stawianych przez banki przy kredytach mieszkaniowych; wzrost zatrudnienia i płac, wreszcie - nasilające się przekonanie, że poprawa sytuacji makroekonomicznej ma trwały charakter.

Kluczową rolę odegrała zwiększona dostępność kredytów mieszkaniowych. Szacujemy, że zdolność kredytowa gospodarstw domowych, które potencjalnie mogą z nich skorzystać, wzrosła od 2002 do 2005 roku aż o 75 proc. (w 1/3 w wyniku wzrostu dochodów, w 2/3 - spadku stóp procentowych i upowszechnienia się kredytów walutowych). Znalazło to odzwierciedlenie w gwałtownym wzroście liczby kredytów na cele mieszkaniowe (patrz rysunek), a ich udział w finansowaniu inwestycji na rynku nieruchomości zwiększył się z 20 do ok. 60 proc.

Podaż mieszkań wzrosła w znacznie mniejszym stopniu, co wywołało zwyżki cen. Najsilniejszy popyt wystąpił w dużych miastach, gdzie bariery podaży okazały się największe. Doprowadziło to do paradoksalnych sytuacji, gdy deweloperzy zrywali zawarte umowy (płacąc odszkodowania), żeby te same mieszkania sprzedać - znacznie drożej - innym chętnym. Zdarzało się też, że deweloperzy na pniu wyprzedawali mieszkania na terenach, co do których nie było gwarancji, że będą mogli tam budować.

Jak długo może się utrzymać taka sytuacja? Żeby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba zorientować się, jakie są możliwości dalszego wzrostu popytu i na ile sztywna jest podaż mieszkań.

Potrzeba trzech milionów mieszkań...

Zasoby mieszkaniowe obejmują w Polsce 12,7 mln mieszkań (dane GUS). Na gospodarstwo domowe przypada więc 0,9 mieszkania: to jeden z najniższych wskaźników w Europie. We Francji, Belgii i Holandii wynosi on 1,0, w Czechach i na Węgrzech - 1,1, we Włoszech - 1,2, w Irlandii - 1,3,a w Hiszpanii - aż 1,5 mieszkania na gospodarstwo domowe. Tylko niespełna 60 proc. mieszkań jest własnością osób fizycznych (27 proc. to lokale spółdzielcze, a 10 proc. - komunalne). Powoduje to, że liczba transakcji mieszkaniowych na rynku wtórnym jest relatywnie mała. Rocznie obejmuje niespełna 1,3 proc. zasobów, gdy w Europie Zachodniej jest to 1,7 - 2,0 proc.

Przeciętne polskie mieszkanie ma 69 mkw., o ponad 14 mkw. mniej niż w większości krajów zachodnioeuropejskich. W dodatku znaczna część lokali (według szacunków - około 60 proc.) wymaga remontów. Istotne jest również, że relacja liczby nowo oddawanych mieszkań i liczby zawieranych małżeństw wynosi u nas około 50 proc., a w Europie Zachodniej - znacznie powyżej 60 proc.

To wszystko oznacza, że mamy w Polsce deficyt mieszkań i że obecne ich zasoby cechuje z reguły stosunkowo niski standard. Użytkowników będzie to skłaniać do zamiany na nowe.

Ten deficyt, obliczany jako różnica liczby gospodarstw domowych i dostępnych mieszkań, szacuje się zwykle na ponad milion lokali. Należy go powiększyć o potrzeby prawie 200 tys. nowych małżeństw rocznie (bez związków nieformalnych i coraz powszechniejszych gospodarstw singli). W rezultacie rząd szacuje, że najbliższych kilku latach jest potrzeba wybudowania trzech milionów mieszkań.

.... albo znacznie mniej

Rzeczywiste potrzeby - czyli takie, które mogą wpływać na rynek mieszkaniowy -nie są jednak, według naszej oceny, aż tak wielkie. Wiąże się to z kilkoma przyczynami. Są to: struktura gospodarstw domowych i wynikająca z niej struktura dystrybucji dochodów; koncentracja największych potrzeb mieszkaniowych w grupie gospodarstw, których na to nie stać; zmiany, jakie w najbliższych latach będą zachodzić w strukturze gospodarstw domowych; wciąż odmienny, bardziej tradycyjnym niż w Europie Zachodniej model rodziny oraz nasilająca się emigracja zarobkowa.

Z naszych szacunków wynika, że z prawie 14 milionów gospodarstw domowych tylko 4 miliony mogłyby otrzymać kredyt mieszkaniowy. Nie dostaną go gospodarstwa emerytów i rencistów, tym bardziej - utrzymujących się ze świadczeń społecznych. Rolnicy natomiast nastawiają się najczęściej na budowę domów w systemie gospodarczym.

Dystrybucja dochodów ludności jest w Polsce znacznie bardziej nierównomierna niż w krajach Europy Zachodniej, a nawet w Czechach, na Węgrzech czy w Słowacji, dlatego grupa potencjalnych kredytobiorców jest u nas mniejsza niż tam. Sądzimy, że m.in. z tego względu udział kredytów mieszkaniowych w PKB (około 5 proc. w końcu 2005 roku) jest w Polsce mniejszy niż w Czechach (6,2 proc.), w Słowacji (7,6 proc.) i na Węgrzech (10,4 proc.). Te różnice będą się utrzymywać. Co więcej, jak wynika z "Diagnozy społecznej", zdecydowanie największa grupa niezadowolonych z warunków mieszkaniowych to osoby z najniższymi dochodami, z reguły nisko wykształcone i często bez pracy. Trudno oczekiwać, aby były one w stanie w najbliższych latach stworzyć realny popyt na mieszkania.

Prognozy wskazują także, że fala wzmożonego popytu ze strony nowo powstających gospodarstw (takich, w których głowa rodziny ma mniej niż 30 lat)jest już za nami. W najbliższych latach najbardziej wzrośnie liczba gospodarstw, w których głowa rodziny liczy od 60 do 69 lat.

Czy zresztą każde gospodarstwo domowe musi mieć własne mieszkanie? W polskich warunkach - chyba niekoniecznie. Z badań Instytutu Rozwoju Miast wynika, że ok. 20 proc. zawieranych w miastach nowych małżeństw deklaruje, iż mieszka i docelowo chce mieszkać z rodzicami. Na wsi takich przypadków jest prawdopodobnie więcej, co wiąże się z bardziej tradycyjnym podejściem do rodziny i chęcią opieki nad starzejącymi się rodzicami. Można szacować, że ok. 1/4 osób żyjących dziś w gospodarstwach wielorodzinnych czyni to z własnego wyboru i nie musi być zainteresowana nowym mieszkaniem.

Na obniżenie popytu wpływać będzie także emigracja zarobkowa. Z reguły to przecież ludzie młodzi, potencjalni nabywcy mieszkań w Polsce. Na razie większość wyjeżdża w przekonaniu, że to sytuacja tymczasowa, ale część z nich znajdzie zapewne swoje docelowe miejsce do życia za granicą -i nie będzie tworzyć mieszkaniowego popytu w kraju.

Brakuje gruntów - i wykonawców

A jak wygląda sytuacja po stronie podaży? W najbliższych latach nie będzie możliwe oddawanie rocznie do użytku więcej niż 150 tys. mieszkań. Będzie to w dużym stopniu skutkiem barier w dostępie do zasobów terenów budowlanych i ograniczonych zdolności produkcyjnych firm budowlanych.

Od 1990 r. wybudowano w Polsce 1,6 mln mieszkań. W ostatnich pięciu latach średnio oddawano ich do użytku 118 tys. rocznie. Ze względu na specyfikę cyklu budowlanego można przyjąć, że w latach 2007 - 2008 nie da się wybudować więcej niż 250 tys. mieszkań i domów. Ta wielkość wynika z liczby rozpoczętych już budów i wydanych pozwoleń na budowę, których przez ostatnie dwa lata specjalnie nie przybyło. Również nierozwiązane problemy dostępności gruntów uniemożliwiają radykalne zwiększenie podaży mieszkań w następnych latach. Nawet jeśli nowe przepisy zostaną - jak się planuje - przyjęte na przełomie 2006 i 2007 roku, ich wprowadzenie w życie wymagać będzie czasu i woli lokalnych władz.

Drugi powód to ograniczone moce produkcyjne firm budowlanych - już teraz niektóre odmawiają realizacji części zleceń. Moce produkcyjne można oczywiście zwiększyć, ale nie da się tego zrobić na tyle szybko, żeby radykalnie wzrosła liczba budowanych mieszkań. Zwłaszcza że budownictwo mieszkaniowe będzie przecież musiało konkurować m.in. z budownictwem infrastrukturalnym, które czeka boom ze względu na środki płynące z Unii Europejskiej. Coraz większym problemem staje się też deficyt wykwalifikowanych pracowników, których część znalazła pracę za granicą.

Warto tu zwrócić uwagę na doświadczenia innych krajów, zwłaszcza Hiszpanii, którą często stawia się za przykład. Ma ona podobną jak Polska liczbę ludności, a buduje się tam dziś ponad 500 tys. mieszkań rocznie; jednak dojście do tego poziomu trwało prawie dwie dekady. W połowie lat 80., gdy Hiszpania wstępowała do UE, oddawano ich rocznie około 200 tys. W latach 1985 - 2005 liczba nowych mieszkań rosła średnio o niespełna 6 proc. na rok. Zakładając, że uda nam się podążyć "hiszpańską ścieżką", dopiero w połowie przyszłej dekady oddawalibyśmy ich w Polsce około 200 tys. rocznie.

Nierównowaga i niepewność

Reasumując, można stwierdzić, że na polskim rynku mieszkaniowym rzeczywiście jest strukturalna przewaga popytu nad podażą. Jej skala nie jest jednak tak duża, jak się powszechnie uważa, i dotyczy szczególnie wybranych lokalizacji (gdzie z reguły popyty jest najsilniejszy, a bariery podażowe - największe). Krajowy rynek mieszkaniowy to przecież tak naprawdę setki lokalnych rynków, na których sytuacja może kształtować się odmiennie, niż wynika to z ogólnego obrazu. Świadczy o tym m.in. spekulacyjny popyt ze strony inwestorów zagranicznych (m.in. z Hiszpanii), jaki się ostatnio pojawił w niektórych dużych miastach. Zachęceni niskimi dotychczas cenami mieszkań (i nauczeni własnymi doświadczeniami) wykupują niektóre inwestycje mieszkaniowe, zwłaszcza w tzw. segmencie premium.

Ich obecność i zachowanie to dodatkowy element niepewności na rynku. Od ich horyzontu inwestycyjnego zależeć może bowiem trwałość wzrostu cen. Jeśli znaczą ich część interesuje uzyskanie szybkiego zwrotu z inwestycji (bez wykańczanie i wynajmowania mieszkania), to już w perspektywie kilkunastu miesięcy mogą być zainteresowani realizacją zysków. A to może przyczynić się do wzrostu podaży mieszkań.

Kilka faktów może świadczyć o wyczerpywaniu się możliwości dalszego gwałtownego wzrostu cen. Przede wszystkim w dużych miastach znacznie ostatnio spadła siła nabywcza mieszkańców; np. w Warszawie stosunek średniej ceny mkw. do średniej pensji wynosił w czwartym kwartale 2004 roku 1,2, rok później 1,4, a w drugim kwartale 2006 r. - już 1,7. Poza tym na świecie idą w górę stopy procentowe, rośnie więc cena kredytów walutowych, a od przyszłego roku podwyżek oprocentowania można oczekiwać także i w Polsce. Co więcej, nadzór bankowy wprowadza ograniczenia w dostępie do kredytów walutowych, które w tym roku były głównym motorem wzrostu akcji kredytowej.

Te czynniki nie pozostają bez wpływu na decyzje Polaków. Świadczy o tym sytuacja z maja i czerwca, gdy po zapowiedzi zmian w zasadach udzielania kredytów mieszkaniowych zawierano rekordową liczbę umów. Zapewne duża część planujących wzięcie w tym roku kredytu starała się to zrobić przed 1 lipca.

Będzie taniej

Nie można wykluczyć oddziaływania podobnych bodźców w najbliższych miesiącach (np. w związku zapowiedzią kolejnych obostrzeń ze strony nadzoru bankowego czy ze zmianą zasad opodatkowania transakcji na rynku nieruchomości). Im więcej jednak takich bodźców będzie i im gwałtowniej zareagują na nie klienci, tym szybciej dojdzie do nasycenia rynku kredytów mieszkaniowych (który nie jest przecież zbyt głęboki) - i tym wcześniejsza i ostrzejsza może być korekta.

A jej nadejście jest nieuniknione. Po okresach wzrostu zawsze przychodzą okresy spadku, gdy popyt z różnych powodów nagle zanika. Korekta nie ominęła Hiszpanii (po wejściu do UE ceny nieruchomości wzrosły tam znacznie, m.in. na skutek zwiększonego popytu obcokrajowców, a w 1990 r. załamały się), nie ominie także naszego rynku.

Kiedy i w jakiej skali spadną ceny, będzie zależeć od kilku czynników. Przede wszystkim - od sytuacji gospodarczej (większość recesji na rynkach nieruchomości jest jej pochodną); w Polsce już spowolnienie tempa wzrostu do ok. 3 proc. może uruchomić cykl zjawisk (wzrost bezrobocia, zmiana oczekiwań stabilności dochodów itp.) prowadzących do spadku popytu. Drugi czynnik to poziom stóp procentowych zarówno na świecie, jak i w Polsce (ich znaczny wzrost zmniejszyłby opłacalność inwestycji mieszkaniowych opartych na kredycie). Trzeci - sytuacja demograficzna, zwłaszcza zaś skala emigracji. Kolejne wiążą się z udziałem w danym rynku popytu spekulacyjnego, z kształtowaniem się oczekiwań co do możliwości przyszłego wzrostu podaży mieszkań.

Wiele wskazuje, że korekta na przełomie 2007 i 2008 roku jest prawdopodobna. Jej skala na lokalnych rynkach mieszkaniowych może być jednak różna.

Artykuł powstał we współpracy z Ryszardem Petru

Opublikowane: Rzeczpospolita, 31.08.2006